长期征集
日子很难，生活不容易，每个人都有自己的苦，有苦说不出的感觉，受苦的人最懂。
和吃苦相比，有苦难言，无人问津，可能比苦本身还难受。重生之后，叶檀老师变了很多，变得能吃苦，吃自己的苦，吃别人的苦。她说，有苦我们一起分担。每周六，叶檀老师都会亲自回复，并在公众号上发出，有苦难言的朋友，如果你也想和叶檀老师倾诉，把你的故事，发送到邮箱yetanbusiness@163.com，叶檀老师看到，一定会回复。记住，这世界还有人，关心你，在乎你，理解你。
文/锡难老
诺奖得主萨拉马戈在《里斯本围城记》的开篇写道：未达真实，则无法修正。然若不予修正，则无法达到真实。
如今的中国楼市，正处于萨拉马戈的真实和修正，修正与真实。
房地产整体冷淡，只有一线城市很热闹
8月17日，国家统计局公布了70大中城市的房价情况。结果，一个世界，两种面貌。
一线城市的情况，让人欣慰，甚至欣喜。二手房主导市场的时代，7月份，4个一线城市房价环比上涨0.2%，为2026年3月份以来，连续第5个月保持环比上涨。
新房表现虽然不如二手房，但并没有下跌。7月，一线城市新房价格从上个月的环比增长0.1%转为持平。
四座一线城市里，只有北京新房环比下跌，跌幅为0.3%，其他三个城市仍然是环比上涨的。或许因为表现落后于沪深广，所以北京8月8日出台了新的楼市政策，赶在金九银十前加码刺激。
据中国房地产报，北京新政最大的看点是，公积金支持力度大幅上调。调整前，首套房公积金贷款额度和新房总价中位数的比值为27%。调整后大幅提高至58%
新政后，双职工家庭公积金最多可贷340万，且利率低至2.6%。
新政出炉后，北京房地产热度明显增加。据北京商报报道，一些中介门店二手房周末（新政后首周）带看量环比增长超过四成，低总价小户型率先放量。
据pti监测数据，8月10日至8月16日，北京二手房成交量环比上扬10%。
另一个衡量一线城市冷热的核心指标——二手房挂牌量，也持续走强。据冰山指数，截止7月底，一线城市二手房挂牌量同比下滑超过10%，且趋势仍在向下。
受一线城市回暖的刺激，土拍市场也在升温。
据8月16日《财新周刊》，上海下半年土拍“第一枪”打响，第六批三宗涉宅用地尽数成交，单日揽金235.14亿元，创下年内新高。
最为抢手的地块是位于杨浦滨江的宅地，四家国资（联合体）经过200轮鏖战，才分出胜负。最终，保利发展与华润置地联合体以10.20万元/平方米的历史楼面价，以161.2亿元的历史总价摘得宝地。
据克而瑞等媒体统计，5月开始，北京、上海、广州等头部城市土拍持续升温，6月，土地平均溢价率攀升至28.6%，达年内峰值。7月，原本是土拍的淡季，但淡季不淡，平均溢价率仍在15%以上。
如果把一线城市单独组成一个市场，楼市已经在复苏了。
然而，中国不止一线城市。数据GO援引统计局数据，截至7月份，70个大中城市（新房和二手房）合计140个数据。7月份上涨22个，占比15.71%，低于6月份的20.71%。从长期趋势看，环比上涨面依然处于历史低位。
如果刨去8个一线城市数据，上涨占比会进一步压缩，无限接近个位数。
前有很多宏观数据被平均了，多数服从少数。部分行业太抢眼，导致太多的艰难被埋没在数据海洋里。
房地产数据是少有的少数服从多数，总量代表真实。
统计局数据显示，前7个月全国新建商品房销售额4.27万亿元，同比下降13.1%，其中住宅销售额3.75万亿元，同比下降13.2%。
在连续几年两位数下滑后，住宅销售仍然在以两位数下滑。要知道，2021年7月份，中国楼市最高峰的时候，前7个月全国新建商品房销售额是超过10.5万亿元。
这意味着，从历史最高点算起，全国新建商品房销售额已经腰斩不止。
不借了，购房者提前还房贷
住户中长期贷款是居民买房的另一个镜像。
央行数据显示，2026年7月新增人民币贷款为负3400亿元，远低于市场预期的正254亿。
低于预期的主要原因是，居民短期贷款和中长期贷款双双转负。
7月，居民短期贷款为-3400亿元，中长期贷款为负-1202亿。
截至7月份，2026年，住户部门中长期贷款仅增加1010亿元，相比于2025年同期的1.06万亿元大幅锐减。
有意思的是，在统计局口径下，和新房有关的个人按揭项，截至7月份的数据为6040亿，基本和新房销售趋势一致。
从逻辑上来说，央行统计的中长期居民贷款应该是个人按揭贷款+二手房贷款等中长期贷款之和。
但中长期贷款竟然远低于个人按揭，这可能意味着，大量居民正在以前所未有的速度偿还房贷。
7月28日，央行公布的个人住房贷款余额数据也支持上述判断。截至2026年第二季度，全国个人住房贷款余额为36.29万亿元，同比下滑3.8%，相比上年末下滑7163亿元。
据边际Lab，3.8%的降幅为有记录以来最大。
过去20年地产周期，按揭利率和住房贷款之间有明显的相关性，利率越低，贷款越猛。
但2021年以来的新周期，过去的经验不灵了。截至7月份，个人住房新发放贷款加权平均利率约为3.1%，处于历史最低位，却拉不动贷款意愿，这是98年房改以来不曾有过的。
或许花旗的判断更贴近现实。
最近，花旗发表研报说，6月份，中国有50.8%的贷款定价低于LPR，占比历史新高。但房贷利率却定死在3.1%附近，许久未动。而10年期、30年期国债收益率持续走低，形成了巨大的剪刀差。
对银行来说自然是有利的，但不利于刺激楼市。
有人说，房贷利率过低，会对金融体系的稳定性造成影响，但房贷意愿过低，银行消失的将是整块业务。
金融消费者几乎找不到2%的稳定收益率，节约3%的利息支出，省到就是赚到。
8月18日，国务院公布关于修改《住房公积金管理条例》的决定。修改后的《住房公积金管理条例》，最大看点和最大期待当属公积金利率。
原有的条例里，公积金利率由央行提出，国务院批准，修改后的条例里，公积金利率改为国务院决定。华泰证券等机构认为，这是公积金利率下限松绑的重大预兆。
公积金利率会无限接近国债利率么？如果会，房地产市场将迎来重量级利好。
产业牛，不代表消费行，地产强
过去，产业牛——楼市牛——消费牛，是一条完整的经济链条，如今这一链条的适应性正迅速缩窄，除了一线城市等少数城市，产业牛，不见得带来楼市牛，消费牛。
合肥就是最好的说明。
合肥硬生生靠投资科技产业，成了中国最有潜力的明星城市。一个长三金等于2.5个茅台，让人惊叹时代真的变了。
科技之变，反映出时代的两面性。
据合肥统计部门统计，2026年上半年，合肥GDP为7073亿，名义增速8.57%，万亿城市增速第一。
合肥GDP表现如此迅猛，主要是高端制造飞跃式发展。据界面新闻，上半年，合肥规模以上工业增加值同比增长25.6%，创近年来新高。
从行业看，31个制造业行业大类中有18个行业增加值实现正增长，总量占比前两位的计算机、通信和其他电子设备制造业，汽车制造业增加值分别增长92.5%和16.0%。
被合肥划为高技术制造业的产业，增加值增长79.0%，连续12个月保持30%以上高增长，总量占全市规上工业的41.9%。
在先进制造的拉动下，合肥进出口大幅增长，总额同比增长41.5%。
一般产业发展强势，会体现在存贷款变化上。
上半年，合肥本外币存贷款余额7.12万亿元，同比增长8.7%。其中，存款余额3.57万亿元，增长11.7%，创近11个月新高。证明了合肥高科技产业正在快速腾飞，合肥的“赌性”换来了真金白银。
然后呢？按照过去的逻辑，产业腾飞之后，应该接续楼市走强，消费崛起。
可截至目前，科技产业后链条，并没有跟上。8月17日，国家统计局公布的数据显示，7月，合肥新房价格环比下跌0.2%，同比上涨0.9%，更符合市场水温的二手房环比下跌0.2%，同比下跌6.4%。
长三金上市后，中指研究院专门有一篇文章，分析合肥楼市。
这篇文章显示，2026年1-7月，合肥新建商品住宅市场成交122万㎡，同比下降14%，市场整体仍处在调整阶段。
截至7月末，合肥去化周期约15.6个月，市场呈现“部分热销、多数平淡”的分化格局。
二手房方面，上半年合肥二手住宅累计成交39121套，同比增长13%。4月以来二手房价格环比持续下跌，且仍未扭转。
挂牌量方面，截至7月末，合肥市二手住宅挂牌约10.43万套，平均议价率12.7%，市场仍为买方主导，和新房一样，区域分化显著。
据克而瑞数据，长三金总部所在的经开区去化周期最短，仅为7.1个月，汇聚半导体材料企业的新站区紧随其后为7.3个月，其他区域都在8个月以上，越偏远去化越长。
纵然长三金市值超过4万亿元，但实际能落地，且影响到的地产半径，仅限于经开区等地，无法辐射全市。
这种分化，像极了股市的圈层。
人口格局更符合楼市局面。长三金的两万名员工仅占合肥人口的500分之一，且受配股权激励的科研人员只有不到7000人。这7000人就算股权变现后全部买房，能量也有限。
消费情况更让人担心。据合肥统计局，2026年上半年，合肥社零总额为2800亿元，增速仅为0.6%，为全国增速的一半。
数据还显示，合肥限额以上消费增速低至负11.7%，几乎是所有列市的主要经济数据里最差的。
据国家统计局解释，所谓限额以上消费，指的是年收入在2000万以上的批发业、500万以上的零售业、200万以上的住宿和餐饮业。
这些规模较大的消费企业，客单价往往相对较高。他们集体陷入疲态，证明消费者更加谨慎地减少不必要和低性价比消费。
8月10日，野村发布了研报《Asia Insights: China: Both CPI and PPI inflation dropped by more than expected in July》，这篇研报大致的思路是，中国CPI和PPI超预期下滑，本质反映了房地产市场持续疲软下的消费低迷。
合肥产业牛可能带不来地产和消费牛。该如何破局呢？
有时候，解题的思路可能不在解，而在题。新加坡学者陈光炎最近表示，中国推动“合肥模式”，意在提升国家长期实力，而非短期利益，意在摆脱卡脖子，而非资本回报。
为了追求长远和综合实力最大化，只能集中力量和资源在科技上，消费、楼市固然重要，但不是最重要。
在这种背景下，不切实际的期待，只会更加不切实际。
别等消费起来，要等科技普惠到更多人身上，等楼市自然出清。
8月17日，国家统计局给了大家一个低调的倒计时，字数不多，但意义重大。
据统计局，7月末，商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%。其中，待售3年以下面积55559万平方米，下降3.6%。
待售3年以下面积是统计局给出的一个非常新的数据口径，据21世纪经济报道，按目前的销售节奏计算，待售3年以下库存的去化周期还剩8.6个月。
如果全国地产开发投资增速以20%的速度下滑，销售增速以13%的速度下滑，待售3年以下的库存大概将在不久的将来出清。
当然，这是非常乐观的数据。此回暖，非彼回暖，地产再也回不到过去了。
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作者：锡难老 编辑：妮妮
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